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大樓停車位二三事大樓停車位二三事作者：黃柏文壹、前言 長期來，大樓停車位因權利歸屬糾紛層出，市場交易一團亂，其爭議包括:到底大樓停車位是否附屬於建物，為該棟大樓住戶共同所有?非住戶可以擁有停車位嗎?停車位移轉証書是否有效?建設公司或建商能否以對停車位有獨立使用權而以之作為買賣標的?此關係到民眾對停車位使用之權利及建設公司或建商能否獨立出售停車位的權利。  如果大樓停車位係屬於大樓之公共設施。應該屬於大樓全體住戶共有，而不得為單獨買賣，那麼目前已經普遍存在的單獨購買大樓公共設施地下停車位的買主，可能要面臨到大樓住戶集體起訴請求停車位買主返還停車為的問題，原本購買停車位的買主必然要受到損害，尤其停車位一位動輒數百萬的都會區，買主損失更大，因此，買主可能只好找出賣的建設公司或建商求償，如此一來，勢必引發另一種骨牌效應。如果大樓停車位並非附屬於大樓而係可以單獨買賣，住戶不能主張係全戶共有，則住戶如果要擁有屬於自已之停車位，則必須在買賣房屋時，明訂於房屋;賣契約中，以保護自己權利。貳、實務見解最高法院86年度台上字第1655號民事判決案由:請求排除侵害事件判決結果:原判決廢案，發回更審(上訴人上訴有理由)(一)上訴人主張(註:上訴人為本案大樓住戶) 坐落台南市崇學路OO號OO良OO天廈地下二層，為被上訴人擔任董事之OO建設公司所興建，並分別由公O公司或同由被上訴人擔任董事之良O建設公司出售給上訴人及同棟住戶作為公共設施之用，屬於全體住戶公同共有。被上訴明知上情，竟於民國83年8月間，將其原有位於同棟大樓另筆OO建號內之停車位售與他人，而未經全體住戶組成之管理委員會同意，將其汽車強行停入系爭停車位等情。爰依民法第767條、第l84條規訂，求為命被上訴人不得將車輛或物品放置於系爭停車位上，並將系爭停車位返還上訴人及全體共有人之判決。(二)被上訴人抗辯 良O天廈地下二層於申請建築之初，即已規劃為停車場使用，故房屋預定買賣合約書第一條約明買賣範圍不包括地下室，而欲使用停車位者，則另行簽討「良O大廈車位合約書」付款買受。始有使用權，並由建設公司交付「地下室停車位使用位置權屬證明書」(以下簡稱使用權證明書)，以為憑證。被上訴人擁有系爭停車位之使用權證明書，非燕權佔有。況且，被上訴人與胞兄戴O各以妻之名義及所經營公司名義，共擁有系爭建物應有部分合計l0000分之1358，面積達290.84平方公尺，均可供被上訴人支配使用，而被上訴人占有使用之面積僅約50平方公尺，並未超出自已可使用之應有部分等語，資為抗辯。(三)主要爭執重點 停車位是否為大廈住戶具有共同使用權?建設公司對停車位是否有單獨買賣的權利?上訴人主張渠等所購買。OO建設公司興建之大廈地下室停車位，是由大廈全體住戶作為公共設施之用，屬於全體住戶共有，但該建設公司竟將地下室部分停車位出售給被告，而被上訴人在未經大廈全體住戶組成的委員會之同意，使用上開停車位停放車輛，已侵害到全體住戶之權利，而請求被上訴人不得占用使用上開停車位，並將停車位返還上訴人及全體住戶。被上訴人則以停車位並非當然附屬於房屋，也非全體住戶共同使用，建設公司或建商自有權單獨出售，購買房屋者如欲使用停車位，應向建設公司或建商另外購買停車位，才能占有使用，被上訴人購買停車位，而且也辦理所有權登記，而認非無權占有。(四)最高法院判決理由  按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，乃編建號，單獨登記怠各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外:而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀84年7月12日修正前之土地登記規則第72條第1款、第2款(修正後為第75條第1款、第80條)之規定自明。囚此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分:且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍(即應有部分)，故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人;如區分所有人買受停車位後，叉囚故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者．得區分所有之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大度之其他區分所 有人。而買受地下室停車得予除外地政機關係於建築改良物登記簿上就共同使用部分另編建號， 記載其就共同使用部分之權利範圍即應有部分，以示區別。惟買受地下室停車位者，地政機關既僅登記其權利範圍即應有部分，買受人如何得就特定停車位而為占有使用，係一問題，究係本於 共有人間之分管契約，或亦得基於買受人與原始起造人即建設公司間之約定，則有待釐清。查被 上訴人使用系爭停車位，固為兩造不爭之事實。茲有疑義者，被上訴人是否為良□大廈之區分所 有建物之所有人?如非該區分所有建物之所有人，何以得單獨買受系爭停車位，而擁有系爭停 車位使用權證明書?如僅係其妻或其胞兄之妻擁 有區分所有建物之所有權，何以未一併買受爭停 車位，而由被上訴人單獨買受，並占用該停車位了乃最高法院乃認本件上訴人指摘原判決為不當，求予廢棄，為有理由，而為原判敗訴)廢棄，發回更審之判決。(五)最高法院判決之大意概為大樓她下室共同使用部分，已登記權利的範圍，是否因買停車位而有變化，第二審法院有必要調查認定。另地下室共同使用部分登記的共有人，與停車位的使用位置權屬証明書的權利人不同，仍有待查明。再者，建設公司或建商所發給住戶的地下室停車位使用位置權屬証明書，何以能對抗購買停車位之人，也有查明法律理由之必要。參、停車位之買賣  認清那種停車位了單獨移轉，依建築法規定，合法建築物之停車位可分為法定停車位、增設停車位及獎勵停車位三種，法定停車位依8O年9月內政部之行政命令屬於公共設施的一部份，其產權附屬登記在建物產權中，在辦理產權登記時須以「大公」、全體住戶共同持有方式登記:或登記為「少公」，協議由需停車位之住戶分別持有，由於法定停車位沒有獨立權狀，不得單獨出售，必須連同房屋一併出售。增設停車位係建設公司或建商於蓋屋時，依法向主管機關申請增設的停車位，增設停車位可以獨立登記買賣，購買人尚無限於是該樓住戶或非該住戶。至於獎勵停車位乃係近年來，政府為獎勵公共設施多日標使用，鼓勵建設公司或建商多設置停車空間，而依訂定之辦法獎勵建設公司或建商在原先申請之建築空間外，另行增設停車位，政府依法給予一定容積率獎勵，並開放供公眾使用，這類性質可以登記為「大公」或「小公」，由於是提供公眾使用，依內政部85年令函認所有權人亦包括在內，惟是否會造成獎勵停車位獨立買賣時，其所有權無法登記、移轉情形? 為避免停車位糾紛，民眾購買時，應先確認停車位的種類，例如法定停車位者，應是該建物之區分所有人，而且登記應有部份，同時最好有分管契約;民眾並應要求參照主管機關核准的建築設計圖、建照、竣工圖，看清產權上是否有主管機關核發的編號，該等資料可至縣市工務建管單位填單調閱大樓資料查証，以避免產權糾紛。(本文作者係本中心地政學分班講師) 本文報導出自 http://www.sce.pccu.edu.tw/sce/studybase/06law/71-6-01.asp .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! .