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停車位問題簡析購屋買停車位，在停車越來越難的都會區已經普遍獲得認同，但由於目前停車位的登記方式並未統一，即使有了所有權還不一定能同時有使用權，有使用權亦不保證可永久使用，故民眾所購買者究係屬何性質之車位，實際上非但一般民眾難以理解，即使建築業者亦於管理規則朝令夕改，變動頻仍之情況下一頭霧水，故於買賣時如略有疏忽，或未充分明瞭該停車位之性質，則極易產生糾紛，故本文茲就停車位一般之態樣，闡述其內容，並就其購買時應注意事項一併研析：一、法定停車位：顧名思義，其係指依建築法規定必須設立之停車位。依內政部於民國八十年九月十八日以台內營字第八０七一三三七號函釋，認為：(一)區分所有建築物內的法定防空避難設施或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。(二)前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則地七十二條規定辦理。(三)區分所有建築物之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。而依此函釋後續亦產生諸多相關規定，例如：(1)公寓大廈管理條例第四條第二項：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」。(2)同條例第四十五條第二項：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包括法定空地，法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為」。(3)內政部八十五年七月二日台內營字第八五七二九二０號函：「公寓大廈管理條例第四十五條第二項所稱：公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共同部分，包含法定空地，法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權」。(4)內政部八十四年八月十五日台內地自第八四八五三四四號函：原為部分區分所有權人所共有的共同使用部分，得移轉予同一區分所有建物之其他區分所有權人。故綜上所述，由該歷次解釋函及相關法律規定可以瞭解，法定停車位之買賣，僅限於該大樓持分所有權人，若非大樓住戶買賣該法定停車位將可能面臨買賣無效無法取得所有權之後果。上依最高法院之見解，其意旨亦同此，此於買賣法定停車位時不能不注及之。二、 增設停車位：　　所謂增設停車位係指建商在法定停車空間以外，自行再增設之停車空間。而實際上依土地登記規則七十六條之規定，地下室建物如具備有「非屬共同使用部分性質」及「並編列有門牌，領有戶政機關核發之地下室證明，或領有地下室所在地址證明者」兩項要件，即得以一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理產權登記。故其只要取得「防空避難所在地上之證明」也可以登記為主建物持有權狀獨立買賣。三、 獎勵停車位：所謂獎勵停車位係因配合都市地區之發展解決日趨嚴重之都會停車問題擴大車位供給之目的，獎勵建商於建造時依建築技術規則之設計原則，於計算樓地板面積之容積率時，另行依鼓勵係數計算應增設之車位數量不足之規定。但依規定，獎勵停車位之所有權人必須提供予公眾使用，同時應負擔管理費用且產權移轉時亦須明確告知承接戶，則如此一來往往造成購買者之疑慮，為何自己花錢購買之停車位需提供予公眾使用，為杜絕此疑慮所產生之糾紛，內政部營建署其後函釋，所有權人亦包括在「公眾」之範圍內，因此無論由所有權人自行使用或供不特定人依約使用，都符合供公眾使用之定義，亦即已達供公眾使用之目的。此外獎勵停車位亦得以一般區分所有建物，辦理產權登記，至於所有權形式可為獨立所有，亦可為持分所有。四、購買停車位應行注意事項：按如前所述，有關停車位之規定繁雜，一般民眾難以辨別，故其產權糾紛亦多，如如欲購買停車位，應特別注意下列事項：(一)應先確定停車位之種類及用途，此可由建照或使用執照平面圖上查明該停車位屬於法定，獎勵或增設停車位。停車位之性質不同，未來於產權登記與移轉使用上都有不同之規定。一般而言，較不建議購買獎勵停車位。一般住戶仍以購買法定停車位或係增設停車位較有保障。(二)了解停車位之規格與型式，並要求記載於契約中。依據規定，地下室車位可分為平面式與機械式兩類，平面小型車位尺寸為二點五公尺乘以六公尺，機械式停車位則為二點五公尺乘以五點五公尺(包含機械本身寬度)。(三)釐清產權之登記方式，例如登記為大公、小公或是主建物。如登記為大公，意即「共有共用」，一般係以車位坪數面積為單為，且不一定每戶都配置一個車位，可能必須另外再花錢買賣使用權或住戶輪流使用。惟應注意此登記於大公之方式容易產生「虛坪」，亦即可能沒有車位使用權，然必須分擔車位之面積，故此常容易產生糾紛，是以現今建商已少有此種登記之方式。另外如登記為小公，此係屬較合理之方式，亦即僅由買車位之人分擔停車位之坪數。(四)確定權利範圍為？是否包含所有權與使用權。按停車位最常見之交易糾紛係買了車位卻不能停車，才知有所有權卻無使用權貨只有使用權卻無權狀，未來無法移轉產權等。而無論係登記於大公、小公或主建物接算擁有所有權，為日後如想獨立買賣，最好係登記於主建物擁有停車位之權狀。（五）注意所有權狀中之持分比率。一般停車位之持分面積計算均包括車道及公共設施，因此購買者應留意其坪數持分內容。（六）估算併入房屋建坪計算之車位價格是否合理。按某些共有持分之停車，仍併入房屋建坪計算，如此於房價較高之地區，依每坪單價計算之結果可能高達三十萬至四十萬元間，如果車位以十坪上下計算，其車位價格可能高達三百萬元至四百萬元間，此不見得符合當地車位之市價，需特別小心。五、綜上所述，依各理想之住家應包含足夠之停車位，為於台北地區，停車位嚴重供需不夠，其價格亦居高不下，致民眾於選購停車位時尤應特別謹慎小心，擬定正確之選購方向，以免因小失大，發生糾紛，得不償失！ 本新聞出自 http://www.mylawyer.com.tw/column/column.asp?NID=N852067 蕭明哲律師 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! .